Цены на «квадрат» нестабильны
Цены на недвижимость в Минске продолжают оставаться на довольно низком уровне. Средняя цена «квадрата» в столице составляет 1 252 доллара. Без учета ноябрьского проседания до $1 138, последний раз недвижимость в столице продавалась так дешево только в середине 2017 года. Тогда стоимость квадрата в Минске опускалась до 1 133 долларов. Это была минимальная цена «метра» в Минске начиная с конца 2006 года.
Пиковые цены на недвижимость в Беларуси были зафиксированы осенью 2007 года, когда «квадрат» в столице перешагнул рубеж в 2 тысячи долларов. На самом пике средняя стоимость метра в Минске составляла $2 011.
Средняя цена за 1 м2 в Минске с 2006 по 2023 год. График и статистика: realt.by
Глядя на статистику, становится понятно, насколько нестабильны цены на недвижимость в Беларуси. Это означает, что, вкладывая деньги в «бетон» в течение последних 17 лет, их можно было как значительно приумножить, так и потерять.
Из-за нестабильности цен на белорусском рынке эксперт BEROC Анастасия Лузгина считает, что покупку недвижимости в Беларуси сложно рассматривать как способ сохранить и тем более приумножить свои сбережения.
«Если человек сейчас задумывается о покупке квартиры с той целью, чтобы там жить самому или, например, переселить детей, то такое вложение может быть вполне оправданным. Если ситуация в стране и регионе не будет меняться кардинальным образом в худшую сторону, то можно предположить, что цены в среднесрочной перспективе сохранятся на прежнем уровне либо даже немного подрастут», — считает экономист.
«Горизонт прогнозирования ограничивается несколькими месяцами»
Однако если рассматривать недвижимость как средство для сохранения или приумножения накоплений, то на этот счет у экономиста совсем другое мнение.
«Сейчас горизонт прогнозирования ограничивается несколькими месяцами, а если мы говорим о недвижимости в плоскости инвестирования, то это должны быть годы.
Мы видим, что 10 лет назад цена квадрата в Минске была около 1 500 долларов. Это значит, что если человек вложил деньги в квартиру в 2013 году с целью сбережения или накопления, то при ее продаже сегодня он получит отрицательный результат», — приводит пример Лузгина.
По ее словам, подобные ситуации с ценами на недвижимость характерны не только для Беларуси, но и для других стран с нестабильной развивающейся экономикой. В нашем же случае добавляется риск, связанный с политической ситуацией как внутри страны, так и в регионе в целом. Основным риском на текущий момент, разумеется, является соседство со воюющими странами и сам факт причастности Беларуси к этой войне.
Нельзя забывать про инфляцию
«В европейских странах недвижимость понемногу перманентно прибавляет в цене. Сейчас этот процесс ускорился из-за инфляции и большого наплыва мигрантов из Украины и Беларуси», — говорит Лузгина.
Говоря о ценах на жилье, экономист обращает внимание, что нельзя забывать и о мировом уровне инфляции.
«Если представить, что за 10 лет стоимость недвижимости в валютном эквиваленте не изменилась, то это еще не означает, что вы ничего не потеряли. Так как тот же доллар за этот период обесценился, то теперь вы сможете позволить себе приобрести на ту же сумму гораздо меньше, чем 10—15 лет назад.
Если взять упрощенную схему, то для того, чтобы ничего не терять при продаже недвижимости, она должна расти в цене как минимум на уровень инфляции плюс затраты на текущее обслуживание», — объясняет Лузгина.
«Цены не могут падать вечно, но перспектив инвестировать в жилье не предвидится»
Эксперт считает, что если политическая и экономическая ситуация в стране не будут ухудшаться, то обвала цен на недвижимость, как это можно наблюдать в Украине, где за год войны падение составило около 30%, ждать нам не стоит.
«Цены не могут падать вечно, в противном случае будет снижаться количество предложений на рынке, застройщики сократят темпы строительства, что остановит падение, так как вряд ли кто-то станет продавать недвижимость ниже ее себестоимости.
В то же время я не вижу предпосылок для того, чтобы цены начали расти так, чтобы можно было рассматривать это направление в качестве инвестиций», — считает эксперт.
Кроме того, что цены на недвижимость в столице продолжают оставаться на уровне 2016—2017 годов, в Минске наблюдается другая тенденция, которая говорит о том, что цены вряд ли пойдут вверх.
Параллельно с низкими ценами на жилье в Минске продолжает расти количество предложений квартир в аренду. За месяц предложение увеличилось на 2,2%, а за год — на 14,4%. Это приводит к снижению арендных ставок.
Статистика количества предложений квартир в долгосрочную аренду. Источник: realt.by
«Сейчас рынок на стороне арендатора, именно он решает, какими будут ставки. Рост предложений и падение арендных ставок снижают инвестиционную привлекательность жилой столичной недвижимости.
Если же в текущих условиях просто вложить деньги в недвижимость без последующей сдачи в аренду, то такие инвестиции однозначно будут убыточными, а если жилье приобретается с привлечением кредитования — тем более», — отмечает Анастасия Лузгина.
Одним из важных факторов, который будет влиять на стоимость недвижимости, она называет высокий уровень эмиграции.
«Эмиграционное влияние будет растянутым по времени»
Особенно хорошо это заметно по Минску, население которого впервые за многие десятилетия стало снижаться в 2021—2022 годах.
«За последние годы Беларусь пережила уже две волны эмиграции. Самая массовая была связана с началом войны, когда из страны массово стали релоцироваться IT-компании вместе с персоналом, поэтому мы наблюдаем тенденцию, когда квартиры в регионах за год слегка подорожали, а в Минске — нет».
Отмечается, что влияние массовой эмиграции из страны будет длительным по времени.
«Люди, уехавшие жить за границу в большинстве случаев не выставляют на продажу недвижимость в Беларуси, пока они не устроятся на новом месте. Это затяжной процесс, который говорит о том, что большая часть уехавших еще не выставила на продажу свою недвижимость. Многие, например, сначала пытаются сдать ее в аренду. Но все равно процесс постепенно идет», — отмечает Лузгина.
Слова экономистки косвенно подтверждает как статистика роста предложений жилья в аренду, так и тот факт, что за рубежом заметно вырос спрос на покупку жилья со стороны наших граждан.
Так, например, за прошлый год, количество белорусских граждан с недвижимостью в Литве выросло почти в два раза. Растет количество сделок по приобретению недвижимости белорусами в Польше. Также по итогам прошлого года белорусы заняли 13-е место среди иностранцев, приобретающих недвижимость на Кипре.
«Прошлый год показал, что все очень быстро может измениться»
Что касается коммерческой недвижимости, то, по словам экономистки, ситуация там более сложная, чем на рынке жилья.
«До 2022 года инвестирование в коммерческую недвижимость было выгодным, но прошлый год показал, что все очень быстро может измениться. Массовая релокация IT-компаний привела к значительному снижению спроса на офисные помещения. Арендодатели были вынуждены снизить цену с 12—20 евро за квадрат до 9—10 евро».
Однако Лузгина отмечает, что текущий год должен быть более успешным для арендодателей, чем прошлый.
«Из-за значительного снижения ставок офисными площадями сейчас стали интересоваться те, кто раньше не мог себе их позволить, появляется интерес к аренде со стороны государства. Но о росте привлекательности такой недвижимости с точки зрения инвестирования речи не идет, так как для заметного роста ставок по аренде необходим приток бизнеса в страну».
Куда в таком случае вложить деньги?
Наименее рискованным методом сохранения накоплений в текущей ситуации экономист называет банковские вклады.
«Государство гарантирует полный возврат вкладов, хотя определенный риск здесь тоже присутствует. Могут быть ситуации, как это было, например, в марте 2022 года, что снять деньги со счета сразу не получится. До сих пор некоторые банки сохраняют ограничения.
С другой стороны, если мы говорим о вложении средств в недвижимость с целью инвестирования, то мы должны понимать, что это низкаликвидный актив. Быстро продать его по рыночной цене не просто, а если кто-то захочет срочно избавиться от недвижимости, чтобы получить деньги, то придется делать большой дисконт. В таком случае никакой речи об удачном сбережении средств, а тем более об их умножении идти не может», — подчеркивает Анастасия Лузгина.
Хранить большие суммы денег в трехлитровой банке она также не считает правильными решением, хотя такой метод позволяет воспользоваться деньгами в любой момент.
«Риск того, что деньги украдут, невелик, но если они просто будут лежать у вас дома, то ваши накопления будут постоянно обесцениваться из-за инфляции», — обращает внимание эксперт.
Относительно выгодными экономист считает долгосрочные рублевые депозиты со сроком более года. Если говорить о валютных вкладах, то ставки по ним не перекрывают текущего уровня инфляции в США или Еврозоне.
Какая есть альтернатива?
Как вариант можно рассматривать инвестирование в ценные бумаги. Ставки по таким сделкам выше, но и риск невозврата средств также более высока.
Исходя из сказанного выше, по-прежнему оптимальный вариант управления личными накоплениями — это распределение вложений в такие финансовые инструменты с разумной степенью риска, как ценные бумаги (в том числе иностранные через доверительное управление), открытие депозитов и личные сбережения.
«Наша Нiва» — источник качественной информации и бастион беларущины
ПОДДЕРЖАТЬ «НН»Читайте также:
Самые дорогие квартиры Минска существенно просели в цене. Вот как выглядят варианты за миллион долларов и больше
Иностранцы приобрели в Беларуси рекордное количество квартир
Белорусы активно покупают жилье на Кипре
